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2018年6月西安房地产市场报告

时间:2018-07-18 16:53来源:网络整理 作者:我的网站
市场综述 楼市调控再现升级 行业监管日益趋严汉纸妹 6月24日,西安发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,在众多购

楼市调控再现升级 行业监管日益趋严

汉纸妹

  6月24日,西安发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,在众多购房交易规范及措施中 ,西安率先宣布暂停企事业单位购房  ,随即,杭州、长沙相继跟进 ,当前的房地产市。轿灰种仆痘捶 、调控不断升级的形势可谓愈加具体和严厉。

  同期于6月28日 ,住建部等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,将重点对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面进行检查治理 ,且将持续至年底。遏制乱象,保持健康理性的市场环境 ,行业监管再度趋严 。

宏观市场

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政策环境

楼市调控再度升级 ,西安市场政策调整

  6月5日 ,深圳发布"深化住房改革"新政 ,率先在全国启动二次房改 。

  6月10日,全国统一的不动产登记信息管理平台正式实现全国联网  ,不动产登记体系进入到全面运行阶段。

  6月19日 ,个人所得税法修正案草案正式提请审议,起征点由每月3500元提高至每月5000元,并增加住房贷款利息等专项附加扣除。

  6月24日,西安发布"商品房交易"新政 ,全面暂停向企事业单位及其他机构销售住房 ,购房按刚需 、普通家庭分类登记摇号。

  6月25日 ,国开行表示,央行确定收回棚改项目合同签订审批权 ,今年部分城市或将以实物安置为主。

  6月25日-26日 ,长沙 、杭州 、上海相继出台新政暂停企业购房。

  6月28日,住建部等7部委联合印发“房地产市场乱象专项治理”通知,在西安等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

2

经济环境

6月全国PMI为51.5% ,全国CPI同比

上涨1.9%,全国PPI同比上涨4.7%

  6月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.5%,比上月回落0.4个百分点 ,仍高于上半年均值0.2个百分点,制造业总体继续保持扩张态势 。

  6月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.9%。从同比看 , CPI涨幅略有扩大 ,继续保持温和上涨。从环比看,CPI走势基本平稳,降幅比上月收窄0.1个百分点。其中鲜果和鲜菜价格分别下降6.7%和1.8%,合计影响CPI下降约0.16个百分点 ,是CPI下降的主要原因。

  6月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨4.7%,环比上涨0 .3%。从同比看 ,PPI涨幅比上月扩大0.6个百分点,生产资料价格上涨6.1% ,涨幅比上月扩大0 .7个百分点;生活资料价格上涨0 .4% ,扩大0.1个百分点。从环比看 ,PPI涨幅略有回落,生产资料价格上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点;生活资料价格持平。

3

行业动态

本月行业成交及新闻动态

  6月份行业动态主要包括:1、佳兆业签约西安碑林八仙宫改造、阎良文旅城等三大项目。6月5日,西安市政府与香港企业代表举行重大项目签署仪式 ,其中,碑林区人民政府、曲江临潼国家旅游管委会、阎良国家航空产业管委会,分别与佳兆业集团签署碑林八仙宫片区改造、阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇三大项目。2、保亿携手银帝签约曲江"大明宫国际社区"项目总投资150亿元。6月5日,在西安-香港项目推介会上,保亿集团携手银帝集团与西安曲江大明宫遗址区保护改造办签约“大明宫国际社区项目”,打造集高端酒店、商业步行街、会议中心、高端住宅为一体的国际社区 ,项目将投资约150亿元,将参与到“皇城复兴计划”大明宫遗址改造的建设中 。3、华侨城再投300亿 签约曲江新区三大项目。6月8日下午,西安市在深圳与华侨城集团举行座谈会 ,会后,华侨城集团再次与曲江新区签约产业基金、城市配套、文化旅游类项目3个,总投资300亿。4 、西咸新区规划公示:人均建设用地100㎡ 总人口272万。据西咸新区控制性详细规划,新区西起西咸北环线及涝河入渭口 ,东至包茂高速,北至西咸北环线  ,南至京昆高速,总面积882km2 。其中,规划城市建设用地272km2,居住用地面积60 .46km2 , 占城市建设用地的19.68%,新区人口容量为272万人,人均城市建设用地面积100㎡,定位现代化大西安新中心 、西部大开发的新引擎 、丝绸之路经济带重要支点 、国家创新城市发展方式试验区。5 、高新区打造中央创新区(CID) 建设超高层地标建筑群。6月12日,西安丝路国际金融中心核心区发展规划正式发布,根据规划 ,中心核心区将打造西部地区超高层地标建筑集群——未来之瞳 ,包含450亩湿地花园 ,666米、520米及369米超高层各一栋 ,几十栋 200至300米超高层建筑 ,配套大剧院、音乐厅等设施 。6 、雁塔 、长安 、鄠邑679km2区域移交高新区托管。据西安高新区托管工作大会消息,雁塔 、长安 、鄠邑三区部分区域将正式移交高新区托管,其中,托管雁塔区总面积45.4km2, 托管长安区总面积266.5km2  ,托管鄠邑区总面积367 .5km2,以上总计679  .4km2  。

楼市观察

2018年6月西安市土地市场

  从土地成交区域来看,本月依旧为秦汉新城成交面积最多 ,总计139.2万㎡(约合2088亩),占总成交量55%;其次是沣东新城 ,成交土地面积79.1万㎡(约和1187亩),占总成交量31%。

  从区域地价来看,本月鄠邑区成交地为单价最高区域,其中  ,位于鄠邑区东新路南侧约36 .7亩居住地,为成交单价最高地块  ,达641万元/亩,为本月最高,该宗地由西安新时代汇融开发建设有限公司竟得。其次为新城区地块 ,为1宗14.5亩商服用地 ,成交单价620万/亩 ,居于第二位,西安华正置业有限公司竟得。

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2018年6月西安土地市场分析报告

商品房数据

6月西安商品房供销齐跌 价格上涨

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2018年6月份西安市商品房新增供应面积160 .05万㎡,环比下降20.1%,同比下降14.3%;商品房销售面积182.41万㎡, 环比下降22.14%,同比上涨15.1%;6月份商品房销售均价11240元/㎡,环比上涨1 .9% ,同比上涨5.2% 。分析来看 ,本月西安市商品房供应环同比双降 ,供应放缓;商品房销量环比出现下降  ,但同比涨幅依旧超15%,商品房销售价格继续走高 。

6月西安商品房去化周期为15个月

截止2018年6月末西安商品房库存为2220.36万平米,比上月减少了22 .36万平方米,较去年同期增加13.83万平方米。6月份商品房销售略有下降,但商品房供应降低显著,供量放缓,全市商品房库存依旧有所降低 ,整体去化周期与上月持平,保持在15个月。

6月西安商品房各区域供销价情况

6月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是经开、曲江和城东,分别为32.69万㎡、30.3万㎡和24.87万㎡;6月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、经开和曲江,分别为41 .49万㎡、30 .23万㎡和24 .01万㎡;6月高新成交均价最高,为12969元/㎡ ,其次是曲江,为12860元/㎡ ,城南成交均价最低,为10104元/㎡。(除城内)

商品住宅数据

6月西安商品住宅供销双降 价格上涨

2018年6月份西安商品住宅新增供应面积为132.03万㎡,环比下降13 .3%,同比下降0 .5%;商品住宅销售面积135 .55万㎡ ,环比下降27.31% ,同比上涨19 .93%;6月份商品住宅销售均价10750元/㎡,环比上涨5.78%,同比上涨29 .5% 。6月份住宅供应放缓 ,销量也相应出现下降 ,但依然高于去年月均销量,住宅销售仍保持高位,本月住宅均价涨幅明显,达年度最高 。

6月西安商品住宅去化周期为5个月

截止2018年6月末西安市商品住宅库存量为572.24万㎡,比上月减少了3.52万㎡  ,去化周期为5个月,住宅库存量环比进一步减少,去化周期与上月持平 。6月份住宅新增供应减少显著,致使库存量持续下降 ,市场供不应求加剧  ,供需矛盾更趋紧张。

6月西安住宅主力成交90-140㎡占比超60%

6月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力 ,成交占比为35%;120-140㎡成交占比为26%,两者合计总占比63%;排在第三位的为140-160㎡,占比13%,其次为160-200㎡,占比为8%。本月70-90㎡及70㎡以下户型成交占比11%,环比有所收窄,120-140㎡户型成交占比连续4个月持续升高,市场小面积户型销售降低 ,改善型大面积户型持续增加 。

6月西安商品住宅各区域供销价情况

6月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是经开、曲江和城东,分别为27 .7万㎡、22 .76万㎡和22 .33万㎡;6月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、经开和曲江,分别为36.63万㎡ 、25.9万㎡和18.72万㎡;价格方面,本月城东居于首位,为12815元/㎡,其次是高新,价格为12305元/㎡,城北价格最低 ,为9284元/㎡。(除城内)

6月西安商品住宅成交面积热力图

2018年6月份西安市商品住宅共计成交11293套,套数占比最大的前三城区是浐灞、经开和城西,分别占27 .5% 、20 .1%和15 .4% 。由图可以看出成交热点区域集中在北三环北辰立交往北500米路西(代表项目碧桂园凤凰城) 、公园南路与北陆路十字东北角(代表项目真爱万科公园华府) 、新开门南路与金阳路十字东北角(代表项目招商依云曲江) 。

6月西安商品住宅成交单价热力图

2018年6月份西安市商品住宅成交单价较高的区域集中在高新和曲江,分别为12305元/平米和11795元/平米  。由图可以看出最热点区域为高新区科技三路九号(代表项目中大国际)、雁南一路与慈恩西路十字东南角(代表项目曲江源著)。

商业数据

6月西安商业销量再创新高 价格回升上涨

2018年6月份西安商业新增供应面积5.79万㎡,环比下降33.6%,同比下降67 .1%;商业销售面积24 .2万㎡,环比上升12.29%,同比上升115%;6月份商业销售均价为23803元/㎡,环比上涨9.35%,同比上涨4.91%。本月西安商业销售面积再度大幅上升 ,单月销量创2016年以来最高值;同期商业新增供应持续减少 ,供销反差拉大 ,销售价格环比回升上涨。

6月西安商业去化周期降至53个月

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截止2018年6月末西安市商业物业库存量为681 .48万平米 ,较上月减少了18 .36万㎡;库存总量进一步下降。本月商业销售继续保持高量增长,新增供给持续减少,全市商业去化周期降至2016年以来最低值53个月 。比较来看全市商业库存总量在年内连续增加后,本月出现下降趋势,但总库量及去化周期依然处于高位 ,商业供给严重过量,去化形势严峻。

6月西安商业各区域供销价情况

6月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞 、城内和经开 ,分别为2 .82万㎡ 、2 .81㎡和0 .2万㎡;6月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江 、城西和浐灞,成交面积分别是2 .27万㎡、2 .97万㎡和1 .99万㎡;价格方面 ,本月城北以28411元/㎡晋升为第一 ,其次是曲江,为27455元/㎡ ,价格最低的是城南,为15684元/㎡ 。(除城内)

6月西安商业成交面积热力图

2018年6月份西安市商业成交967套 ,套数成交占比最大的是城西  ,为22.1%,其次是经开,占比为20.4%,曲江以19 .5%位列第三。由图可以看出西安市商业成交热点区域为城西和平工业园区四号路与西宝疏导线交叉口西南200米(代表项目新城吾悦广。 、经开区尚新路(代表项目西安淘宝生态城) 、曲江雁翔路与黄渠头南路交汇处(代表项目万科东方传奇)。

6月西安商业成交单价热力图

2018年6月份西安市商业成交单价最高的集中区域是城东,成交均价为14941元/平米,其次是曲江,成交均价为24393元/平米。由图可以看出最热点区域为长乐西路与朝阳巷交汇处(代表项目华东万悦城)、雁翔路与雁曲五路交汇处石羊农庄向西300米(代表项目曲江·华著中城)。

办公物业数据

6月西安办公销量价齐涨 供应降低

2018年6月份西安市办公物业新增供应面积5.83万㎡ ,环比下降65.99%,同比下降43 .12%;办公销售面积16 .6万平米,环比上涨13.62%,同比下降39.06%;6月份办公物业成交均价12360元/㎡,环比上涨12.41%,同比下降25 .7% 。本月写字楼市场销量 、价格齐涨,新增供应降低。总体来看 ,办公物业销售保持稳步上升,价格逐渐回升上涨,写字楼市场供需结构优化明显。

6月西安办公物业去化降至14个月

截止2018年6月末西安市办公物业库存面积220.99万㎡,较上月减少10 .77万㎡,较去年同期减少36.54万㎡ 。本月办公物业销售回升 ,供应降低 ,整体库存总量进一步减少,办公物业去化周期降至14个月。

6月西安办公物业各区域供销价情况

6月份西安共有浐灞、曲江和高新有新增办公供应,分别为2.82万㎡、2.81和0.2万㎡;6月份办公成交面积排名前三的区域为高新、城南和曲江,分别为5 .75万㎡、2 .49万㎡和2 .14万㎡;价格方面,本月浐灞居于首位 ,为17403元/㎡,其次是城北,价格为13264元/㎡ ,城东价格最低,为8523元/㎡ 。

6月西安办公成交面积热力图

2018年6月份西安市办公成交1433套,其中高新和曲江成交面积最多,分别为5.75万㎡ 、2.14万㎡,占比全市办公成交的25 .1%和12 .8%。由图可以看出办公成交热点区域为科技三路57(代表项目云谷金阶) 、雁翔路与雁曲五路交汇处石羊农庄向西300米(代表项目曲江·华著中城)

6月西安办公成交单价热力图

2018年6月份西安市办公成交单价最高集中区域是高新,成交价为13080元/平米,其次是城北 ,为13264元/平米。由图可以看出办公成交单价热点区域集中在雁塔区高新区锦业路1号高新管委会西侧(代表项目绿地中央广。、高新区锦业路1号高新管委会西侧(代表项目绿地中央广。 、未央区凤城八路张家堡环岛东南角(代表项目正尚国际金融广。 。

开盘数据

西安住宅开盘新推量走势图

6月份西安楼市共有12个住宅项目开盘,开盘项目共推出5452套房源 ,较上月减少了119%;平均去化率为85%,较上月降低了12个百分点 。本月因市场政策调整 ,西安限购区楼盘几乎没有开盘,新增开盘的项目几乎全部为西咸等非限购区楼盘,各楼盘累积总推货量约5452套,平均去化率也较上月有了明显的降低。

西安市场小结

汉纸妹

  6月份西安房地产新政在月底终于出台,致使全月城市限购区鲜有项目开盘 ,多数购房客户积压等待,而从新政本身来看 ,刚需和普通家庭的分类设置,更是重新分布了各类人群摇号选房的机率,在一定程度上 ,刚需家庭的选房概率得到了明显甚至较大程度的提升,而新政唯一的限购升级——限制企业购房也在一定程度上抑制了投机炒房 ,市场有望逐渐趋于理性。

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  从本月市场备案数据来看,一个较为鲜明的现象是 ,住宅、商业及写字楼的新增供应同步出现较大幅度降低,截止本月末,住宅去化周期仅为5个月 ,供需矛盾再次加剧  ,而商业和写字楼也因供销的极大反差,整体去化周期降低较快 ,供需结构得到显著优化,特别是办公物业改善最为明显。 

  同时,与上月类似的是,在土地市场全月新出让成交地中 ,有超70%为工业用地,住宅用地占比不足20%,且主要集中在西咸及西安郊县,城区供地严重缺失 ,在住宅供应已然紧俏的市场情况下 ,城区内的可供房源将愈加稀缺 。

证券简称:美城股份

证券代码:839519

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